第四节　国内外研究进展

一、集体农用地基准地价研究进展

集体这一概念属于中国独有之特色，国外土地产权明晰，土地产权多属于私有制，并不存在类似于中国的城乡二元结构现象，且对农村建设用地和农用地一般不单独进行区分，因此在土地权属和性质上我们很难从国外的经验中获得有益参考。但是国外在地价评估方面开展研究的时间较早，很多发达国家存在较为完善的估价体系和方法，我们对本国集体建设用地进行估价时，可结合中国实际情况借鉴相关经验，从而推进集体土地基准地价评估体系建设良性发展。[4]

目前，我国土地属性分为国家所有和农村集体所有两种形式，农用地绝大多数属于集体土地，对于集体农用地和农用地在研究上不作具体区分。新中国成立初期，在计划经济按劳分配制度的影响下，土地禁止流转，相关土地估价研究与实践停滞不前。20世纪80年代初，土地使用制度发生变革，我国农村土地流转市场已初具规模，对于开展客观有效的农用地评估与实践研究工作也越发重要。农用地基准地价评估作为农用地价格评估体系中的核心部分，也一直是我国学者研究的重点领域，尤其是在评估方法的选取上不断创新。

黄贤金[5]以南京市为例，测算了该市耕地资源价值量，在对基准地价测算分析中，提出可采用理论抽象法来确定基准地价，针对不同因素对宗地价格影响提出相应的修正标准，综合考察区段地价，使宗地评估有据可循，避免评估中的随意性与盲目性。朱道林等[6]对1999年国土资源大调查以来部分农用地基准地价试点地区成果进行比较分析，指出在我国农用地市场尚未成熟、农用地流转案例较少的情况下，收益还原法是所有估价方法中最常用也是最实用的一种方法。濮励杰等[7]也同样选用收益还原法对新疆巴音郭楞蒙古自治州的乌拉斯台农场土地进行了评估，避免了因市场资料不完善所带来的缺陷及劳动力素质、作物品种等所引发的差异，提升了宗地价格计算的准确度。吴群等[8]认为农用地综合质量受自然、经济、区位等多种因素影响，其价格与农用地质量并非呈线性关系，为此吴群等选用模型法构建起农用地综合质量指数与其价格的数理模型，并以江苏省泰兴市为例开展了相关的实证研究，对其农用地的基准地价进行了评估。秦静等[9]则借鉴经济学中“外部性”原理，以重庆市九龙坡区为例，构建外部性因素体系，综合考量自然、经济、社会等多项因素，将评价单元置入更为开放与综合的环境下进行级别的划分与农用地基准地价的评估。李芹芳等[10]则以陕西省扶风县农用地定级结果为基础，综合采用样点地价评价法与定级指数模型法对其农用地的基准地价进行了评估，为土地补偿费的科学合理制定提供了重要依据。刘跃辰等[11]认为，由市场法所评估的农用地极易失真，其依靠样点所估算的地价往往误差较大。此外，由于农用地定级成果与地价样点分布受空间分布影响较大，地价模型适用性较弱。为此，刘跃辰等提出建立灰色模型对其纯收益进行预测，减少因地理自然环境或土地利用方式等因素对其收益的影响，并选取回归模型进行对比研究，凸显了灰色预测模型在农用地基准地价评估过程中的优势。方斌等[12]则在区域间土地价格的相互作用对农用地基准地价影响的基础上，引入修正的引力模型和区域基准地价影响力模型，以河北省栾城县为例，对其农用地基准地价进行了评估，弥补了仅从农村内部评估农用地基准地价造成的弊端。王华等[13]则针对目前基准地价评估过程中主观性较强与精度较低等问题，以广东省普宁市为例，提出运用深度置信网络构建农用地基准地价评估模型。

二、集体建设用地基准地价研究进展

（一）国内研究进展

政府政策逐渐放开，集体经营性建设用地入市流转名正言顺，价格作为土地资源配置的核心环节，科学合理的基准地价对于保障集体建设用地有序流转至关重要。中国土地估价师与土地登记代理人协会发〔2020〕16号《关于印发〈农村集体土地价格评估技术指引〉的通知》明确强调，要注意集体建设用地基准地价的内涵设定、资料的调查整理与测算、成果表达方式等方面可能存在的特色性差异，不能完全照搬城镇土地估价规程，那么如何建立科学合理的集体建设用地基准地价评估体系，成为学界所研究的重点。

在研究早期，学者主要集中于集体建设用地基准地价的概念、评估的思路与方法、与其他地价相衔接等理论上的深入。刘泰圻等[14]认为集体建设用地主要是指农民所有的，并在土地利用相关规划中所确定的建设性土地，而其基准地价则是指在正常市场条件下，适用于流转目的的，于特定基准日，一定使用年期的基于土地质量相近、条件相似的集体建设用地区域性（级别或者区段）平均价格。对集体建设用地基准地价测算技术的要点进行了梳理，包括对技术路线的制定及集体建设用地级别的划分等均进行了细致的剖析。重点强调土地产权的明晰和价格确定，也是进一步推进我国土地制度改革，调控土地市场的有力杠杆。杨杰等[15]也认为开展集体建设用地基准地价的评估工作是强化集体土地管理，维护土地所有者和使用者合法权益的基础性工作，一方面可以全方位掌握土地质量及利用状况，另一方面则为集体建设用地使用权基准地价标准的制定、集体建设用地使用权的流转与土地征收提供可靠依据。揣小伟等[16]则认为集体建设用地使用权价格与国有城镇建设用地使用权价格的差异在于权利上的差异，农民集体往往处于弱势一方。目前城镇基准地价的评估有明确的技术规范，但对于集体建设用地基准地价的评估仍处于探索阶段，故而在评估工作中应注重多种方法的综合选取，并结合当地实际情况进行评估。

党的十八届三中全会以来，中央对集体建设用地陆续提出改革措施，力求在城乡融合背景下实现与国有土地“同地同权同价”。学者则更加聚焦于评估方法的选取和基准体系的构建与评估过程中的思考。王令超等[17]以河南省安阳市为例，综合梳理了集体建设用地基准地价的内涵与价格构成，并在集体建设用地权利与法规等不明确的条件下进行了修正因子体系的构建，提出采用类比修正法进行评估，同时对修正系数进行了验证。杭太元[18]总结了制定集体建设用地基准地价的基础条件，定义了集体建设用地基准地价的内涵，探索了“定级—估价—修正法”集体建设用地基准地价评估的技术路径，并对集体建设用地基准地价的修正体系和更新机制作了初步探讨。姜全丽[19]结合地方实际情况合理界定集体建设用地基准地价的本质内涵，分析基准地价评估体系的研究思路，主要对集体建设用地基准地价评估体系进行分析。陈蕾等[20]以江西省余江县锦江镇为例，在其集体建设用地综合定级的基础上，依据实地调研数据，运用样点地价算数平均法与地价模型分别测算各级别地价，并取二者均值作为锦江镇农村集体经营性商服用地的各级别基准地价。钟骁勇等[21]利用样点法与修正法分别测算各级别地价，取其二者平均值作为义乌市农村集体建设用地各级别基准地价。徐启薇等[22]则基于权能修正的集体建设用地基准地价评估方法思路，通过收益还原法确定了权能修正法修正系数的理论值区间，采用定性与定量分析法确定并建立差异评价指标体系，实证研究浙江省义乌市公布的国有住宅基准地价与宅基地基准地价的实际关系。王财春[23]则通过梳理集体建设用地基准地价评估过程中存在的问题，针对集体建设用地管理不到位、集体建设用地利用效率低下、评估技术不成熟等问题进行了分析，并提出可从评级因素选择、参数确定、估价方法选取等方面进行改进。张芬[24]也指出针对目前集体建设用地基准地价评估过程中存在的问题，除在技术方法体系方面改进外，也要加强集体建设用地的管理与利用，提升基层管理部门与技术承担单位的协调性，从而确保项目的顺利完成。

（二）国外研究进展

土地估价存在的意义在于土地资源的市场化交易，英国是现代市场经济的起源，20世纪初就成立了“地产估价局”，服务各级政府征收不动产税，其土地估价的制度化发展对各国起到了很大的示范作用，英国的土地估价对估价人员专业素质要求较高[25]，主要以过去的经验为依照，结合数学模型进行研究的情况比较少[26][27]。美国的土地评估机构属于法律支持的自律性组织，估价方法以市场比较法、成本逼近法和收益法为主，辅以地理信息系统保证估价结果的客观性。[28]同时，由于美国土地市场发达，交易案例丰富，在进行市场比较法的时候主要考虑地价影响因素修正，结合多元回归分析建立数学模型进行估价测算。[29][30][31]德国十分重视土地价值，地价管理体系相对成熟，主要由政府立法，多方合作完成土地管理工作，德国的房地产估价机构独立于政府之外，不受相关利益的影响和干扰，评价结果客观性强。[32]另外，类似于我国基准地价的做法，德国也由估价委员会定期整理分区域地产交易平均价格，并把这种公开参考价格公布于众。[33]日本则早在20世纪70年代就发布实施了《地价公示法》，每年由政府主导进行地价测算，并公示于众，给土地交易一个合理的价格指导。[34]韩国于1989年建立地价公示制度，以颁布《地价公示与土地估价法》为标志，其主要作用是为评估交易价格、担保价格或补偿价格提供参考依据，并作为政府计税和土地交易及地价与土地资产管理的依据。韩国公示地价分为个别公示地价和标准宗地公示地价，个别公示地价是以标准宗地公示地价为基准，对全国232个市、郡、区范围内的2700万宗地进行评估，基本达到“一户一价”。[35]个别公示地价主要应用于征收土地国税、地税及各种负担金等的计算标准。[36]

国外对土地价格的研究从未间断，在大量土地交易案例和价格数据的积累之下，地价评估方法也在不断推陈出新，改进完善。Snyder等[37]采用特征价格模型对美国明尼苏达州北部林地价格进行测算，验证距离、邻近度等信息对林地价格所产生的影响。但Philip Kostov[38]认为其对空间自相关性有所忽略，容易产生偏差，为了保证估价结果的客观性，他建议采用空间滞后特征价格模型来进行地价评估。Ferguson等[39]学者在政治经济学研究框架的基础上，利用PV模型进行地价评估，探讨地价、租金与监管之间的关系，发现土地价格会随着政府管控力度的上升而下降。Ahmet Tezcan[40]通过土耳其安塔利亚的案例研究，提出在GIS应用的基础上建立基于多方专家意见的土地质量指数框架，形成多准则计量模型，为土地估价提供新的方法技术。Kang等[41]采用混合地理加权回归模型对韩国城市发展与农业土地价格之间的关系进行探究，证明了GWR模型的评估结果要优于标准空间计量模型（SAR、SEM、SAC）和全球评估模型（OLS）。Hadjimitsis等[42]提出一种基于空间（GIS）的线性特征价格评估模型，在塞浦路斯土地整理区的案例研究中进行了测试，结果表明该方法比较精准可靠，同时减少了时间消耗，降低了约80%的评估成本。